一、房地产企业税务稽查方法分析

 

　　房地产企业税务稽查中，税务机关常用的检查方法有：案头报表分析、征管信息系统运用、询问、调取账簿、责成提供资料、实地检查、外调协查、查询存款账户或储蓄存款、运输邮政单证查询以及异地协查等。以下分别对各种检查方法进行介绍：

 

　　1、案头报表分析及征管信息系统运用

 

　　在确定稽查对象后，税务机关首先会调取该企业的所得税申报表、资产负债表、利润表等报表，通过核实分析查找企业可能存在的问题，初步确定税务稽查的方向和重点。在案头报表分析阶段，税务机关常用的分析方法包括：申报表比率分析、财务费用分析以及业务招待费分析等。除了案头报表，税务机关通常还会通过征管信息系统详细了解企业的纳税情况，分析企业可能存在的涉税违法问题。

 

　　2、询问

 

　　税务机关有权向相关人员询问企业税务事项的具体情况，询问对象通常为直接负责税务事项的企业工作人员、企业财务或税务部门负责人以及企业法定代表人。税务机关进行询问，应当由两名以上检查人员实施。除在被查对象生产、经营场所询问外，应当向被询问人送达《询问通知书》。询问时应当告知被询问人如实回答问题。询问笔录应当交被询问人核对或者向其宣读；询问笔录有修改的，应当由被询问人在改动处捺指印；核对无误后，由被询问人在尾页结束处写明“以上笔录我看过（或者向我宣读过），与我说的相符”，并逐页签章、捺指印。被询问人拒绝在询问笔录上签章、捺指印的，检查人员应当在笔录上注明。

 

　　3、调取账簿

 

　　调取账簿是税务机关最经常运用的检查方法。在调取账簿时，税务机关同样应当遵守法定程序。调取账簿、记账凭证、报表和其他有关资料时，应当向被查对象出具《调取账簿资料通知书》，并填写《调取账簿资料清单》交其核对后签章确认。调取纳税人、扣缴义务人以前会计年度的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料的，应当经所属税务局局长批准，并在3个月内完整退还；调取纳税人、扣缴义务人当年的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料的，应当经所属设区的市、自治州以上税务局局长批准，并在30日内退还。

 

　　4、责成提供资料

 

　　除了账簿，税务机关同时有权要求企业提供相关合同文本、入账凭证等资料。通过与账簿、其他信息的交叉核对，发现企业试图隐瞒的涉税事项。通常，税务机关要求企业提供的资料包括：开发建设承包合同、设计合同、委托销售合同、销售合同、相关业务对应的发票等。

 

　　5、实地检查

 

　　税务机关在税务检查过程中可能会走访楼盘现场，实地查看楼盘规划建设、使用和销售情况。实地检查阶段，企业常被发现的问题有：车库或物业用房等已出租或出售未入账缴纳税款、商品房已出售未入账缴纳税款等。

 

　　6、外调协查

 

　　房地产开发涉及到土地、房屋等不动产以及建设规划等相关部门的审批，从其他政府部门获取相关信息有利于税务机关全面了解企业状况。因此，在稽查中，税务机关常会协调拆迁办、土地管理部门、房产管理部门、发改委及规划局等相关部门进行调查，获取其他部门掌握的企业信息。通过外调协查，税务机关可以掌握企业拆迁相关资料、入账的销售面积是否与实际销售面积相符等信息。

 

　　7、查询存款账户或储蓄存款

 

　　税务机关有权检查纳税人、扣缴义务人的存款账户和储蓄账户，但应当经过法定程序。查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人存款账户的，应当经所属税务局局长批准，凭《检查存款账户许可证明》向相关银行或者其他金融机构查询。查询案件涉嫌人员储蓄存款的，应当经所属设区的市、自治州以上税务局局长批准，凭《检查存款账户许可证明》向相关银行或者其他金融机构查询。

 

　　二、企业应对要点

 

　　1、正确进行税务处理

 

　　税务机关进行税务稽查和企业应对的实质性问题是企业的税务处理是否正确。因此，进行正确的税务处理是企业成功应对税务稽查的关键和基础。这就对企业财务人员提出了更高的要求。企业财务人员在日常工作中应当注重专业积累，提高自身专业素质，认真、正确地处理每一笔税务事项，保证企业的税务处理符合我国税法的要求。

 

　　2、关注检查人员检查手续是否完备

 

　　我国税法明确规定了税务机关进行检查的程序要求。税务机关进行检查，应当在法定职权范围内、依照法定程序进行。遵守法定程序能够避免税务机关滥用职权，保护纳税人的合法权益。如税务机关进行税务检查时应当持有检查证件、调取企业账簿应当出具《调取账簿资料通知书》或履行相应的审批手续并在法定期限内归还等。我们建议企业在接受检查时，熟悉税务机关应当遵守的检查程序，在必要的时候积极维护自身的合法权益。

 

　　3、凭证、发票、账簿等资料一致

 

　　凭证、发票、账簿等资料是否一致是税务机关检查的一项重要内容，三者不一致时往往隐含着虚假或错误的税务处理。房地产企业普遍面临的一个问题就是发票凭证众多、开发成本发票难以取得，因此，企业更应当在日常经营活动中重视发票的取得，并进行日常税务处理时注意使三者保持一致，避免留下法律隐患。

 

　　4、历次纳税申报及向不同部门申报的资料一致

 

　　税务机关在检查中通常会综合运用企业历次纳税申报的资料，并协调其他政府部门掌握房地产项目开发建设的详细信息。因此，我们建议企业在进行纳税申报时万万不可存有侥幸心理，对向各部门提交的申报资料进行系统管理，确保纳税申报资料与其他资料一致，避免税务机关发现从中发现疑点。

 

　　房地产开发涉及税种多、税务事项繁琐，企业难免存在不合规情形。另一方面，由于中国税法本身的过于繁琐和不完善，税务机关执法过程中不可避免地存在不规范行为。企业财务人员由于对税务稽查程序和方法缺乏专业性的了解，往往难以最大限度地维护企业利益。通过本文的介绍，希望企业财务人员了解稽查常用方法，做到知己知彼，从容应对。